オールワンズライフ ブログ

紹介のご縁で成り立っている、不動産会社(賃貸・売買)オールワンズライフのブログです。

「部屋塾」お部屋探し知識メディア
街の住みやすさや、お部屋探しのポイントを発信しています。

中古マンションと新築マンションの違いは? 〜不動産屋に行く前に知っておきたい最低限の知識ベスト3〜

f:id:masurawo0730:20160820170823p:plain

マンションの購入を考える際、まず初めに出てくる疑問として表題のテーマが挙げられます。実際に購入する時はプロである不動産屋さんに任せればよいと考える方もいれば、不動産屋さんにあまりよいイメージを持っていないから騙されないための知識が欲しいという方もいるはずです。本稿では、上記の方々の為に気軽に読める、「入門であるが大切な最低限の知識」をお伝えしていきたいと思います。

 

【目次~最低限知識の3つのスコープ~】

・費用面から見る新古マンションの違い

・資産価値で比べる新古マンションの違い

・物件選びで分かる新古マンションの違い

 

~費用面から見る新古マンションの違い~

 マンション購入の際にはどのようなものがあり、大体いくらなのかという疑問への答えを以下に記載します。

 

「新築マンションの場合」

・修繕積立基金(約20万円~40万円が多い)

・申込証拠金(2~10万円、物件により不要な場合もあり)

・手付金(価格の5~10%)

・印紙代(1~6万円)

・購入諸費用(価格の2.5~5%)

 

「中古マンションの場合」           

・仲介手数料((物件価格×3%+6万円)×1.08)

・手付金(価格の約10%)

・印紙代(1~6万円)

・購入諸費用(価格の5~8%)

 

上記の通り、中古マンションの方が価格の割合が高く仲介手数料分高くなる為、計算上価格が3000万円を超えてくるとおよそ100万円以上諸費用が変わってきます。

故に、同じ価格帯の場合中古マンションの方が新築マンションよりも諸費用が割高になると言うことを覚えておきましょう。

 但し、エリアや広さ等の条件がほぼ同じ場合だと、新築より中古の価格は安くなります。一方、中古でも築年が新しい物件や立地条件が良い物件は、新築と価格がほぼ同じか、新築より高くなる場合があることに留意して下さい。

 また、家を買った後住宅ローン返済以外にかかる住居費は、固定資産税と都市計画税が土地と建物の所有者に掛かってきます。しかしこれは、建物の税額が3年ごとに見直され、築年数が古くなるほど安くるのです。故に、同じ立地で同様の広さの物件だった場合、築年が古いほうが住居費は安いです。そして、マンションは5年まで、固定資産税額の軽減が受けられるため、新築のほうが安くなるということも覚えておくと良いです。

 

~資産価値で比べる新古マンションの違い~

 次に資産価値にフォーカスして新古マンションの違いを以下の項目に沿って述べていきたいと思います。

f:id:masurawo0730:20160820184838p:plain

「築年数に関わること」
1.設備・構造面

2.住宅ローン面

「周辺環境にかかわること」

1.駅徒歩面

2.内装面について

 

 

~築年数に関わること~
 設備に関して言えば、10年という数字が大切になってきます。では、何故10年なのかというと設備類の寿命が大体10年ほどであると言われているのが1つの理由です。

通常の賃貸物件においても、10年その部屋に住めば退去時にはその価値は0に等しくなり、一部を除き修理費などは取られることなくなります。そして、設備類については多少の機能での変化は見られるものの、画期的な違いというものはほぼないのです。

そのため、設備の違いは資産価値にさほど大きな影響を及ぼしません。むしろ物件で重要になってくるのは、次の構造面です。

 

1-2.構造面

 構造面で最も重要なものが、築年数です。築年数は、ご存知の方もいるかと思いますが1981年以前の物件は新耐震基準を満たしていないものになるため、その価値が著しく低下します。

そして、この耐震基準については後ほど説明する住宅ローンの基準にもなっているため、物件を決めるためのメイン指標となるわけです。また、賃貸と同様で構造そのものについては防音や耐久性のことからRC造(鉄筋コンクリート)以上の物をオススメします。

さらに、わりと新しめの中古マンションでも隠れたところにヒビなどが入っている可能性もありますので、ホームインスペクション(自宅診断)を利用するのが良いです。ホームインスペクションは、2018年から義務化する方向で法改正が進められています。

 

参考:http://nichijuko.info/homeinspection-takken/ 宅建法改案、2018年より住宅診断の確認義務化へ | ㈳日本住宅工事管理協会

 

2.住宅ローン

 次に2の住宅ローン面についてです。住宅ローンでも重要なものは「フラット35」です。このフラット35は誰でも使い易い上に、物件に対して厳格な基準をもうけているため、これを気にしていれば先に述べたような設備面はクリアできます。耐震基準はもちろんのこと、広さや築年数のことも一定のラインがあるため十分な価値を保てることは保証できます。

 

~周辺環境にかかわること~

1.駅徒歩面

 まずは1の駅徒歩面からです。物件購入の際に大きな指標となる駅徒歩では8分以内の物件がオススメです。以前では10分以内が良いとされてきましたが近年では8分以内の物件が資産価値の落ちにくい物件であるとする流れが不動産業界で広まっています。

2.内装面

 次に2の内装面についてです。これはリフォームにも関わる話で、新築の内装については知識がなければ見定めることが出来ませんので、今回は中古の話のみにさせて頂きます。

中古の物件でも、内装をリフォームしている物件はその価値がかなり上がります。そのため、同じ条件でもリフォームされていない物件を選択し、その浮いた価格分でリフォームをする方が安くなる場合もあります。手間はかかりますが、施主の好みに沿ったこだわりのリフォームができるのもメリットです。

そして近年ではDIYをしてさらにお得な中古マンションの購入をする方もいます。但し、これはリフォーム代と購入諸費用等を全て計算し把握しなければならないため、少し高度なテクニックが要求されます。

もし、中古マンションを売る時になった場合は安いリフォームでも物件の価値を上げることができるということだけ覚えておいても良いと思います。

 

~物件選びで分かる新古マンションの違い~
 最後に物件の選び方から分かる新古マンションの違いについて以下の項目で説明したいと思います。

「物件の検討方法」

「物件の絞り込み方」

 

~物件の検討方法~
 新築マンションは言うまでもないですが、建設中のものはお金のある大手デベロッパーが手がけている場合が多いため、モデルルームでの内見が多いです。そのため、実際の感覚が掴みにくく検討し辛い部分が多くあります。

一方で、中古マンションは既にある既存の物件を内見できるため、実際の感覚を掴むことができ、管理体制や周辺施設までの付随した事項まで把握できます。

 

~物件の絞り込み方~

 新築マンションと中古マンションでは選択の幅が全く違います。比べるまでもありませんが後者は圧倒的に数が多く、希望通りの物件を探しやすいです。そのため、中古マンションを探す際の条件の絞り込み方は、細かな路線や駅などを指定していくという手順が多いでしょう。要するに物件のスペック主体で選択していけるということです。

そして、新築マンションでは自身のライフスタイルから条件を出し、その条件に近しいものを探していくという方法が一般的だと思います。つまり、自分や家族主体での捉え方となるわけです。

 

~終わりに~

上記の3つのスコープから見ることで新築マンション、中古マンションの違いを捉えやすくなったと思います。これを基礎知識としてプロの不動産屋さんと物件を探すのも良いですし、より深い知識をつけてマンション購入をご検討されるのも良いかと思います。

f:id:masurawo0730:20160820190416p:plain

この記事を書いた人

f:id:urj:20160819093909j:plain

武田

オールワンズライフの武田で御座います。
お客様の大切なお引越しを責任を持ってサポートさせて頂きます。